Luz Marina Aponte y Ómar Cortés explican las consecuencias que afronta una propiedad horizontal cuando los copropietarios no pagan las cuotas de administración y entran en situación de morosidad. Beneficios como la entrega de correspondencia, domicilios y acceso a áreas comunes podrían perderse.

Los gastos comunes son una parte vital de la vida en condominios. Estos permiten el buen mantenimiento y la administración de los espacios comunes. Sin embargo, muchos propietarios y administradores deben enfrentarse a un problema común: la morosidad de pago.

Ya sea porque los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, porque sienten que el pago no es justo para el poco uso que dan a los espacios comunes, o porque no tienen tiempo, dinero o intención de pagarlos, la Ley de propiedad horizontal 675 de 2001 es clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponden.

Luz Marina Aponte, administradora con 19 años de experiencia, explica que el 60 % de los copropietarios en condominios de estratos tres, cuatro, cinco y seis son morosos, y dentro de los patrones para que esta situación se presenta enumera tres:

El primer patrón señala que «El 40 % de la mora corresponde a cartera fluctuante, es decir, aquellos vecinos que se ponen al día algunos meses y en otros vuelven a caerse en los pagos que les corresponden», explica.

El segundo indica que un 10 % tiene que ver con los vecinos que se niegan a pagar sus obligaciones porque han tenido problemas con el administrador, porque no están de acuerdo con la gestión que se ejecuta o porque no les han resuelto algún problema. «En estos casos se declaran en rebelión, absteniéndose de pagar la administración y demás obligaciones comunes», dice Aponte.

El otro 10 % de la deuda en los gastos comunes corresponde a los vecinos que no tienen cómo pagarla.

En los estratos más bajos (uno y dos), dice Aponte, la problemática aumenta y el porcentaje de morosidad alcanza el 80 %. “En estos casos, el 70 % de la deuda se debe a que las personas ganan un sueldo mínimo y le dan prioridad a comer, pagar colegios y transporte. La obligación con el condominio queda para cuando haya posibilidades. Son deudas fluctuantes. El otro 10 % de la mora corresponde a personas que, definitivamente, no tienen cómo pagar la administración”.

Para ampliar el anterior tema, Luis Miguel Merino responde la siguiente inquietud: Si un propietario que está en mora en el pago de ciertas cuotas de administración, y con el mismo se hace un acuerdo de pago, ¿se le puede recibir, adicionalmente al acuerdo, la cuota del respectivo mes para normalizar? ¿En el acuerdo se puede renunciar a la prescripción, si esta se llegase a dar?

¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?

Ómar Cortés, gerente de Edifito.co, empresa chilena con sede en Colombia, y que ofrece soluciones de control y gestión administrativa de condominios y edificios, explica que, en nuestro país, el hecho de no pagar las cuotas de mantenimiento trae como consecuencia la generación de un interés o pena convencional, es decir, la aplicación de un porcentaje adicional.

Otra consecuencia es que al vecino moroso se le suspende el derecho al voto en las asambleas de copropietarios, al igual que el acceso a ciertos beneficios como la entrega de correspondencia y domicilios, así como el acceso a algunas áreas comunes.

«En caso de morosidad, la administración puede publicar una lista con el cobro de cada inmueble. Paralelamente, la administración puede recurrir a cobros jurídicos, que implican asumir los intereses moratorios, los honorarios procesales, las costas y los gastos del proceso, según la labor ejecutada por el profesional encargado», explica Cortés.

De igual manera, el acreedor podrá solicitar las medidas cautelares que garanticen el cumplimiento de la obligación, como lo indica la Ley de propiedad horizontal. Estos procesos tienen su inicio cuando las restricciones anteriores no han logrado su cometido y, en muchos casos, llega a ser necesaria una solicitud de embargo al propietario moroso.

Cortés recuerda que entre las sanciones que no se pueden imponer a los morosos están: suspender el servicio del citófono, prohibir al portero que atienda al moroso, impedir el acceso de visitantes del moroso, impedir el ingreso o salida de pertenencias del moroso e impedir el uso de ascensores.

«Si los propietarios no pagan sus gastos comunes, una consecuencia clara es que la copropiedad no tendrá liquidez. Esto significa, por ejemplo, que no se podrán hacer mantenimientos, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras», advierte Cortés.

Además, este tipo de retrasos permite un fenómeno conocido por los administradores como “la bicicleta”. Este último consiste en que el copropietario paga solamente un mes dentro de su deuda de tres meses notificada, para así quedar con una falta de pago de solamente dos meses y no recibir las multas o medidas correspondientes.

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